我25歲，有30間房收租： 羅右宸用零頭款買房，靠租金年收百萬

說到買房，大多數人顧慮的一定是： 　　 　　◎我連頭期款都籌不出來，怎麼可能買房子？ 　　◎所有看得上眼的房子，都貴到我買不起。買得起的好房子要上哪找？　 　　◎我也想靠收租賺錢，但哪來那麼多資金、怎麼篩選房客？ 　 　　今年才25歲的羅右宸，22歲就白手起「家」，統統辦到了。 　　他運用募資合購，用資本利得加上現金流方式，只花三年時間，從兩手空空買下第一間房，接著快速滾出30間房收租，更把別人眼中的破爛屋變成投報率超過7%的熱門物件，怎麼做到？ 　　◎20萬學到教訓，賺得百萬獲利： 　　 　　為了幫女友買個名牌包，卻在貪婪心態左右下被騙走20萬，後來一場理財讀書會點醒他，讓他浮現投資房地產念頭，但還是學生的他，面臨的第一個問題是：「頭期款怎麼來？」他積極接觸相關人脈才發現，原來晉身有殼階級是有SOP可循的。 　　◎你出錢我讓利，快速累積30間房： 　　 　　他把獲利可視化，用股東概念集資，第一次募資就拿到200萬元。 　　兩年後把房子賣出，獲利高達94萬。並運用讓利少賺，大量複製。 　　但合購之下，持份怎麼解決、稅金怎麼算？ 　　還有，什麼樣的金主自動找上門，你得婉拒對方？羅右宸自有一套管理之道。 　　◎買房出租，穩賺租金，再等好價碼售出 　　 　　他一星期發2封簡訊，讓當地房仲一有好屋立刻通知，總能以市價6到7折入手。 　　不只如此，他專挑屋齡20年上下的中古屋，買進之後大改造，用裝潢成本換取短閒置期及高周轉率，再以7%左右的高投報率賣出，賺租金也賺價差。 　　除了買屋有SOP，現在靠租金就年收破百的羅右宸，也有當包租公／婆的標準守則： 　　 　　找出區域優勢，鎖定目標客群：學生多就盡可能壓低租金、上班族多就花心思在裝潢擺設上，幫你縮短套房閒置期。 　　強力曝光：現在有8成以上的房客來自網路，ptt、591、台灣租屋網等，也可到人潮多的市／區公所布告欄，一個月不用100元也能達到良好的廣告效益。 　　避險的第一步：慎選租客，用三個問題讓你簡易視人，不遇到奧客。 　　真的沒時間管理？直接交給專業租屋公司，讓你坐在家裡輕鬆收租。 　　25歲的羅右宸顛覆一般人存錢買房的既定印象，他先買房投資（購買資產），再購屋自住（負債），自行募資建立管理團隊，把爛物件變黃金屋，不到30歲就有錢又有房！

房地產投資大師　王派宏 　　房地產專家　范世華 　　房地產專家　方耀慶

推薦序一　前輩心法加上實戰經驗，成就卓越 推薦序二　從兩千元佣金到百萬收入的包租新貴 推薦序三　能力決定獲利，端看你願不願意投資自己 作者序　先投資再自住，年輕買房不是夢 第一章　媽媽與奶奶啟蒙，讓我從小就愛上看房 第一節　買房不靠爸，但感謝奶奶精準眼光 從600萬到3,600萬元，地點是關鍵 第二節　人家的房子一直漲，我家卻倒賠100萬 夢想很豪華，手中預算差很大 遇到慘淡房市，媽媽賠了100萬 第二章　20萬的教訓，賺得百萬獲利 第一節　一場讀書會，開啟我的投資之路 想致富，不能只是乖乖等領薪水 透過分享會，累積房地產人脈 第二節　想貪快賺到頭期款，賠到差點沒錢吃飯 不用工作錢，就一直流進來？ 花20萬買教訓，卻讓我更快擁有自己的房子 第三節　20歲獨自踏入房仲店，成功買下「元智一號」 把仲介店當便利店逛，兩年看過300間房 想當首購族，先做好這四件事 屋主眼中的破爛公寓，我改造成黃金屋 第四節　想撿便宜屋？你得找到殺價籌碼 裝潢該花就別省，小投資賺高報酬 擺兩年賣不掉，改裝套房賺租金 第三章　你出錢，我讓利，快速累積30間房 第一節　運用財務槓桿，用股東概念找資金 金錢會流向能創造價值的人 頭期款怎麼來？用股東的概念找資金 第二節　獲利模式視覺化，揪人一起出資 募資的第一步──把你的想法告訴身邊所有人 想增加說服力？讓專業證照為你加分 第三節　募資金主不能來者不拒，設定門檻才能找對人 五個核心要素，決定成功機率 遇到股東臨時抽資怎麼辦？ 讓金主離不開你的讓利學 第四章　自住、投資？鎖定目標滾出你的獲利模式 第一節　房地產類型大剖析 自住考慮新成屋，投資要挑中古屋 我的房地產投資概念──資本利得+現金流 第二節　三種投資方式，複製獲利模式 別人眼中的廢墟，如何把它變黃金？ 破爛三角窗，變身國際星巴克 第三節　自住兼投資？你一定買不到房子 圈區塊、挑環境，找出自己的五大需求 用三個指標，找出超值地段 第四節　低於市價的房子，要去哪裡找？ 問題越多的房子，越值得考慮 怕買貴，先找出當地的最低總價 第五章　買房出租，穩賺租金等好價碼 第一節　我從租賃做起，只為掌握獲利模式 短時間大量看房，練就眼力 從連續兩個星期掛蛋，到達成20萬業績 第二節　鎖定目標客群，三天就找到人入住 從地點找出優勢，目標族群立刻浮現 裝潢套房掌握三個重點，提高租金收入 善用資源，大量曝光省力省錢 第三節　慎選租客，奧客退散 租前篩選租客，避免租後糾紛多 付不出兩個月押金的房客，不能租 面對問題房客，四個方法讓你不吃虧 第六章　新手投資想避險，得從累積專業人脈開始 第一節　經營500位房仲當人脈 沒關係要變有關係，價格就不是問題 每家房仲店培養一兩位熟人，加快過濾物件速度 便宜案子交易，親自確認最實際 定時發訊息、不砍仲介費，讓仲介第一個想到你 第二節　與房仲交涉的潛規則 了解仲介的經營模式，找合適的夥伴 掌握出價主導權，選好時機就出手 一頓下午茶，害我損失300萬 開價七折，搶斡旋第一順位 第三節　啟動「合夥人」模式 與其挑有能力的，不如找能互補的 單打獨鬥難生存，建立團隊獲利翻倍 最佳的團隊模式，分享利潤 把人脈變錢脈 從小事累積信任，是賺大錢的根本 後　記　只拿三科拚別人的五科，我辦到了！ 附 錄　 評估價錢的五步驟 六個問題，讓你買好不買貴 看預售屋的九大要訣 買中古屋，別碰這三種 看屋檢核表

推薦序一 前輩心法加上實戰經驗，成就卓越 房地產投資大師　王派宏 　　首先，要恭喜右宸順利出書。 　　 　　還記得右宸第一次來到我中壢的教室時，還是一個元智大學的大學生，第一次見到他，就讓我有一種感覺，這個小男生會不斷不斷的一直變強，就跟當初的我一樣。 　　 　　我的學員經常舉辦很多聚會，當時，右宸經常出席中壢的聚會，並因此認識許多投資前輩，都是暢銷書作者，也是房地產專家，例如：月風(李杰)、林茂盛、陳俊成等，他們會在聚會上分享自己的案例、經驗，或是一些房市的趨勢。 　　 　　在聚會中，我發現右宸跟其他人很不一樣的特點，就是他經常請教這些房地產前輩，實際投資上可能遇到的問題。我發現這個狀況後，了解他對房地產真的很有興趣，因此多次鼓勵他，應該親自試試看。就像我不斷鼓勵學員：「學習雖然能獲得知識，對未來更有想法及規畫，但是唯有真正去執行，才有可能不斷變強。」 　　 　　後來，他開始實踐前輩教他的操作方法：先看超過100間房、看到喜歡的物件，先請銀行估價，三間綠房子換一間紅房子等。我在他身上看到很強的執行力，以及對房地產的熱情，以右宸目前的成績，他目前絕對在我的學員中成就排名前十名。 　　 　　我想他與其他人最大的差別就是，他不只做了別人給他的建議，而且還加倍的做，在書中，右宸先看過300間房子，再把我教的方法融會貫通，轉換成屬於自己的獨特操作方法，再加上累積的實戰經驗，他目前擁有30間房的成績，真的讓我為之驚艷。 　　 　　我接觸房地產超過10年，每年講座超過200場，看過許多像右宸這樣年輕、對未來充滿抱負，卻不知如何開始的年輕人，現在，我希望透過這個故事，能讓這些人了解，即使沒有頭期款，一樣能投資房地產，讓房子為你賺到第一桶金，追求你的理想人生。 　　 　　誠摯希望大家因為這本書，找到自己的財富自由，並與更多人分享，一起成長、學習。 　　（本文作者鑽研理財已數十年，26歲進入房地產操作，並開始講述房地產相關課程至今，目前學生人數超過300人，一直致力於充實內在財商的各種角度、速度和強度，並讓內在能量永久地影響身邊的人。） 推薦序二 從兩千元佣金到百萬收入的包租新貴 房產專家、智庫雲端有限公司負責人　范世華　　　　　　　　　　　　　 　　光看本書書名，或許會覺得很不可思議，但不用懷疑，這絕對不是神話。 　　作者羅右宸22歲時，就已經是擁有22間房收租的「包租新貴」了，現在，他更坐擁30間套房，市值高達4,000萬元。 　　看到右宸的例子，我回想自己白手起家，買到人生第一間房時，已經26歲了。光是起步時間，就已經晚他四年，更遑論當前22K起薪，以及今非昔比的高價房市。我相信，任誰都想知道，他是怎麼不靠爸做出今天的成績。 　　買房投資賺大錢，相信是不少人的夢想，但許多人縱使想學、想做，卻怎麼都做不到，主要還是因為缺乏「第一桶金」，而非在於知識和資訊。因為關於房地產的致富觀念、相關知識及專業技術，可以從許多書本和課程中學到，右宸本身也是看過許多房地產相關書籍，加上不斷上課進修，專業自然不在話下，但是多半的專家或老師都是在「什麼都有了」之後才來教，對於大多數「什麼都沒有」的人來說，即使學了再多的專業知識與能力，還是無法踏出第一步。 　　右宸在這本書中完整地將他「無中生有」之道，以及「化不可能為可能」的具體作法，分享給大家。內容當中，讀者可以從他真實的例子，了解如何募資、找房、找人脈……，輕鬆學到其中的眉角，一步步實踐。 　　從他與房仲之間的交陪，將房仲業的生態講得淋漓盡致，不禁讓人看了心有戚戚焉，懂門道的業內人士看了右宸的敍述，就知道他是多麼深入且實際在做案源開發和經營物件銷售。透過右宸的經驗，讀者就能了解房仲與客戶的角色關係，免去許多彼此的磨合時間，學到和房仲打交道的正確途徑。 　　藉力使力、解決難題、創造價值……右宸所有的功夫都到家了，但是他仍然一直保持著謙遜態度，因此才能獲得許多貴人相助，絕大多數的人都想要做大事、賺大錢，其中不乏許多條件都已具備的能人，而其中始終未能成就的通病，往往都是「眼高」，若起碼加減做，「手低」也就罷了，但是如果認為房地產就是應該要有大利潤才願意投入，只有那麼一丁點的獲利，連手都不抬、不去執行，完全沒有行動力，又怎會有機會成功呢？ 　　在與右宸認識相談的過程中，得知他在身體狀況上先天比別人差，學生時代還因此曾危及過性命，影響了他對於人生目標凡事面對、不逃避，一有想法、找到方向就立即行動去做。 　　他不論是在擔任房仲租賃專員的角色，或是實際從事投資的身分時，都比別人更加用心和認真。別看他第一筆佣金只有少少的2,000多元，即使是他第一筆的投資，也只是一點點獲利，但正因為他凡事從小處做起，如此用心經營事業，才有本事可以躍升百倍的業績，以及持續不斷的收益。 　　今日的右宸能夠成功晉升「羅董」，他的行動力才是決勝關鍵。 　　（本文作者為房地產講師，智庫雲端有限公司負責人，兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷，發表過數本不動產的暢銷著作之後，已晉升為出版發行人，並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。） 推薦序三 能力決定獲利，端看你願不願意投資自己 房地產專家 方耀慶（Davis） 　　 　　我在20幾歲時，多半時間都在想要去哪裡泡妞、哪裡好玩，根本不知道人生是起點還是中繼點，念書那檔事，對我而言更是只要能畢業就好。即便我念完了建築系，好像也沒有太多的理想和抱負，考個建築師應該是最好的打算了，了不起開業接案過生活，或是當個建築人，每天在理想抱負與對立面量體斤斤計較中度過。 　　人生好多意外，很多事情並非我們能力所及，但孰不知能力決定人生的獲利，而能力這件事情，是可以學習的。比方說，沒有人打從娘胎出來就會修理水電，或是拿筆寫文字，而這些能力無非只是被訓練出來的。 　　小羅是我在台北參加蔡志雄律師的演講餐會中認識的，他在餐會中閒談他的包租理論，讓我大感驚訝，一個20幾歲的小男生，做的居然是我30歲才想通的事。簡單說，他比我早了將近快十年。 　　「天呀！這小孩未免也太有前途了吧。」當下我又聽說他即將出書，我的下巴更是差點掉下來。心想：「這小子應該有超乎正常年齡人的能力跟意志。」後來細問才明白，他想要有個「自由的人生」，並以此為目標。 　　在自由的人生中，首先必須努力一段時間，我稱為觀念改變，很多傳統觀念沒改變，終究還是淪為金錢的奴隸，甚至影響下一代而不斷輪迴，尤其是教育這碼事。12年的義務教育，再加上大學四年，人生黃金時期多半都在受教育，但多數人還是淪為少數人的「工具」，這種觀念很難改變的，因為大多數人都是如此，所以，才叫做多數法則。 　　觀念改變之後就是行為改變，我的拙作《勇敢、用桿：房地產快樂賺錢術銅板起家、房市煉金實錄》一書中，就是我行為改變的案例分享，而小羅更是把他的案例，分享給所有與他一樣渴望買房的年輕人，以及希望能找回人生自由的讀者。綜觀其中方法，完完全全可以複製，且絕對可行，不過這也要家人也是相同觀念才行，如果你的家人也是多數法則之其中多數者時，請耐心證明給他們看。 　　如果本書作者在20幾歲都能做到，並且擁有財務自由，相信你自己一定也能找回自主人生。而第一步，就從改變觀念開始，當行為改變，你自然懂得把時間分配給自己，把事做對並不斷累積成功經驗，提高自身的價值。 　　（本文作者為國立高雄大學法律暨管理碩士、創意設計暨建築碩士。曾任京研國際有限公司設計總監、清華大學－自強基金會講師。投資方面無往不利，目前投資過的物件，超過30件以上，擅長房屋新建改建、規劃設計、工程管理與創新之全方位房地產達人。 　　 　　曾經也僅是個銅板身價的低薪月光族，靠著邊做邊學，習得全方位的房地產法令、營造、工程、設計……等專業能力，其年紀輕輕就能成功扭轉人生的傳奇，令高雄當地房產圈及工程業界人士為之驚嘆，素有「房產奇子」之稱。） 作者序 先投資再自住，年輕買房不是夢 　　這本書是我從就讀元智大學二年級開始到現在，參與 了上百場講座、結交500多位仲介朋友，看了2000多間房子，從無到有的過程，完整記錄我如何從零頭款賺到第一間房，再透過租金的利潤，複製出30間 房。其中也寫出我因為貪心而賠錢的慘痛教訓，希望有心投資的人，能少走一些冤枉路。 家人和朋友知道我的出版計畫後，非常擔心出書後，我會遭受他人的質疑或謾罵，因為在現今社會中，只要跟房地產沾上邊，就會被貼上投資客、炒房的標籤，被人用有色眼光來看待，但實際上，我目前從事的工作與炒房真的無關。 　　剛接觸房地產時，我從事過租賃業務，在負責為租客找合適物件的過程中，遇過許多租屋糾紛，因此，我認為這個社會應該可以建立更友善的租屋環境。 另 一方面，我本身的興趣就是看房，至今看過的物件已超過2,000間，每當我看到屋況破舊不堪、根本沒人想買的房子時，就非常興奮，因為我的腦中會自然浮 現，這間房子該怎麼重新改造，又該如何賦予它更高的價值。基於這兩個理由，我決定開始投資房地產，而且越做越有心得，當我親手將一間舊屋打造成新房，看到 房客住得舒適、滿意，都讓我充滿了成就感。 　　本書主要分成三大部分： 　　第一部分是我20歲買下第一間房，從無到有的過程，清楚描述實際案例與執行方法，讓想要和我一樣從無到有的首購族，可以更容易了解和執行。 　　第二部分，我將看房、募資、買房、裝潢、出租、出售的整段流程要點，列出SOP，有系統地介紹如何透過募資，買到自己的房子，並分享如何找金主、管理租屋，打造自己的團隊。並透過這個買房SOP，清楚呈現我零頭款募資的精髓，而且人人都可以複製。 　　第三部分是人脈的養成，身邊有許多朋友曾對我說過，很羨慕我這麼年輕就有這麼多貴人幫忙，實際上，追求夢想本就是越年輕開始越有利，而我累積的人脈，正是投資成功的重大關鍵，因此，我想與大家分享培養人脈的做法。 　 　剛接觸房地產時，我看了上百本投資理財的書，參加無數講座、分享會，還厚著臉皮到處請教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班，只為更了解房地產的特 性。我認為只要願意花時間或金錢投資自己，積極學習和成長，獲得的回報一定遠大於金錢上的報酬，我相信，大膽投資自己的人，一定會成功。 　　我 也想透過自己的例子，告訴那些夢想買房的年輕人，不要被這個社會上的輿論迷惑，進而打擊自己的信心。因為買房子真的沒有想像中那麼困難，就像玩大富翁紙上 遊戲一樣，用三個綠房子換一個紅房子，先求有再越換越好。像我這樣的8年級生，經過努力後，都能從零達到這樣的結果，我相信任何人有心一定也能辦得到。 　　我給所有年輕人的建議是：先買房投資（購買資產），再購屋自住（負債），你一定能很快擁有自己的一間房。 　　最後，我要感謝我的合夥人陳俊祥，因為他的鼓勵，開啟了我寫這本書的念頭，也要謝謝大是文化出版社給我這個機會，讓我的故事可以被更多人看到。