房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？: 大崩盤時代買屋租屋的險中求勝術

政府、建商、房仲不告訴你的泡沫訊號，獨家披露！ 看懂房市趨勢5步曲，精準掌握房價走向， 小資階級也能買對好屋、賣出好價！  自住客、投資客必學財務健檢祕方  2個35%購屋原則、7項房地產投資限制一次搞懂  四看一問找好屋，估算最合理的賣屋成交價  10個錯誤觀念大翻轉，避免套牢當冤大頭 曾幾何時，高漲的房價已經成為台灣人生活的夢靨，其實，只要觀念對了，把握房市趨勢風向球，你不但買得起一棟好屋，更能擺脫巨額房貸的壓力！ 房產專家Dolin66從各種客觀統計數據，大膽預測台灣房市即將面臨泡沫化危機，以下五大現象不可忽視： 現象1：房價的快速飆漲 現象2：滿街的空屋 現象3：營建融資高檔反轉 現象4：少子化的未來隱憂 現象5：人民對高房價的厭惡 為了讓讀者進一步掌握台灣房地產的走勢，本書內容分為兩大部分：【趨勢篇】以科學的研究精神，綜合分析各項重要的房地產數據，搭配經濟發展動向，並借鏡其他國家，預測台灣未來房價如何邁向泡沫化。 看似悲觀的房市未來，危機就是轉機，【應對篇】分別針對首購族、換房族、租屋族、投資族等不同需求，教你如何判斷買賣最佳時機，躲過可能的資產價格減損與經濟風暴，以最符合自己需求的方式，選擇專屬的理想窩！ ●給想賣房的你 →關鍵數字教你算：房價所得比、貸款負擔率、房價天花板、近期同區位實際平均成交價 ●給想買房的你 →遵守2個35%購屋原則＋簽約前看屋有重點、交屋驗收有名目 ●給租屋等待買房機會的你 →聰明3問找到好房東，簽約前必知12項重點，租屋好放心。 ●給有房貸困擾的你 →房貸壓力測試123，判斷紅黃綠燈的警戒水位，不讓經濟出問題。 專業推薦： 政大地政系特聘教授／張金鶚 財經作家／王伯達 財經作家／林奇芬 地產軍師／紅色子房

Part 1【趨勢篇】找出房市泡沫的徵兆，提早布局成贏家 1-1 台灣房地產的泡沫進行式 現象1：房價的快速飆漲 現象2：滿街的空屋 現象3：營建融資高檔反轉 現象4：少子化的未來隱憂 現象5：人民對高房價的厭惡 1-2 泡沫破了會怎樣？ 【案例分析1】消失的凱爾特之虎──愛爾蘭的前車之鑑 【案例分析2】無敵艦隊迷航記──西班牙的房產大夢 【案例分析3】次貸風暴啟示錄──美國次貸房產泡沫引發金融海嘯 超級比一比 1-3 戳破泡沫的針在哪？ 第一根針──擋不住的升息潮 第二根針──居住正義下的不動產實價課稅 第三根針──少子化造成實際居住人口減少 Part 2【應對篇】危機就是轉機—─如何度過房市泡沫破裂的關鍵期 測一測：小資族自救4方案 2-1 方案1：有多間房者，賣屋為上策 如何估算賣屋成交價？ 什麼是房價天花板？ 同區位實際平均成交價 急售還是緩賣—─決定最終開價 2-2 方案2：租屋是省錢合理的替代方案 租屋注意事項大解析 2-3 方案3：自住客教戰守則 紅色警戒—─賣屋或增加家庭收入 黃色注意—─畫出家庭的時間現金流 綠色安全—─忘記房價起伏，會過的更快樂 2-4 方案4：空手者—─時間是您的好朋友 看房重點大曝光 購屋的財務健檢—─2個35%原則 2-5 結論──四象限搞懂最佳行動方案 【附錄一】似是而非的房地產舊觀念，真相是…… 觀念一：「房地產價格是永遠不會下跌的」 觀念二：「租屋不如買屋」 觀念三：「台灣的利率永遠不會上升」 觀念四：「房地產是個穩賺不賠及抗通膨的好投資」 觀念五：「購買房地產看對眼就要立刻下手！」 觀念六：「那些契約文件好煩人，簽個名就好了！」 觀念七：「越多休閒性公共設施越好，回家就像在度假！」 觀念八：「數大便是美，大型造鎮建案好氣派！」 觀念九：「買房不用管總價，牙一咬撐過去，房子就是你的了！」 觀念十：「房貸寬限期越長越好，可以先把錢留在身邊」 【附錄二】交屋驗收明細表

找出房市泡沫的徵兆，提早布局成贏家 　　泡沫化，在維基百科中的定義為：「資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。」當泡沫發展到一定程度時，就會隨著市場預期心理或神話的消失而破滅，導致資產價值迅速下跌，讓資產持有者承受巨大的損失。 　　在台灣，擁有「妻子、孩子、房子、車子與銀子」的五子登科生活，常被當作人生無憾的完美境界。曾幾何時，高漲的房價已經成為台灣人生活的夢靨，許多人為了一圓房產夢，不敢娶妻生子、不能買新車子更沒有多餘的銀子。當房地產的價格遠高於人民所能負擔的極限時，其實就是一種「資產價值超越實體經濟」的表現。 　　 　　「誰說房地產價格會下跌，從想買房開始，台灣各地的房價都一去不回頭的上漲啊！」 　　如果從民國90年開始觀察，台灣都會區的房價都出現了明顯的漲幅，但請讀者思考一個問題，如果台灣的房地產（一種資產）的價格已經高到普羅大眾都無法負擔的程度，意味著房地產價格已經超過實體經濟可以承擔的地步，換句話說，就是正處在「吹泡泡」的階段，一旦經濟體有任何的風吹草動，這顆發展中的泡沫是否就會應聲破裂，造成持有房地產者的重大資產損失？ 　　「別再危言聳聽了，哪裡發生過房地產泡沫破裂事件？」 　　點燃2008年金融海嘯引信的，就是美國次級房貸及其後續的衍生性金融商品的氾濫，當唯一的抵押品房地產價格開始下跌後，整個金融體系無法支撐如此高的財務槓桿，因而肇生嚴重的流動性緊縮及信用破產問題。在金融海嘯肆虐的過程中，愛爾蘭與西班牙也都因為流動資產緊縮而導致的房地產價格迅速下跌，造成經濟嚴重衰退與失業率飆升的後果。這些都是發生在近十年內血淋淋的故事，讀者千萬別輕忽房地產價格泡沫破裂對於經濟的殺傷力。 　　「就算別的地區與國家發生過房地產泡沫化，也不代表台灣一定會發生這樣的事情！」 　　綜觀美國次級房貸、愛爾蘭與西班牙的房地產泡沫事件，流動資產（白話來說就是貨幣供給）緊縮都是觸發的關鍵，隨著美國經濟情況的好轉，美國開啟升息循環的時程將越來越快，台灣央行也早已表明將追隨美國的升息步調，當取得資金的成本越來越高後，還有多少資金願意投入房地產這個標的？除此之外，高房價早已成為國人民怨之首，政府不可能放任這個現象持續下去，如果持有及交易房地產的稅制更趨嚴謹，節節高昇的房地產持有與交易成本也將成為戳破房地產泡沫的最後那一根針。 　　為了讓讀者能更進一步掌握台灣房地產的泡沫進行式，趨勢篇將區分為三大部分進行說明，首先第一部分將分享一些瀕臨極端的數據，來「看見」日趨危機的台灣房地產泡沫進行式；第二部分將藉由愛爾蘭、西班牙及美國的例子，看看房地產泡沫從形成到破裂的全貌：第三個部分則為大家分析，可能戳破台灣房地產泡沫的趨勢在哪裡，利於讀者趨吉避凶，躲過可能的資產價格減損與經濟風暴。

1-1台灣房地產的泡沫進行式 要確認台灣房地產是否出現泡沫化的情況，第一個重點當然是檢視房地產價格是否出現大幅度的上揚，本篇將以信義房價指數及國泰可能成交價指數兩項指標作為衡量房價漲幅的工具；第二步則是藉由空屋率及營建融資率的趨勢來檢驗房地產市場的供需是否平衡，最後再輔以人口結構變化以及人民對於房價的心理反應現況，清楚且詳細的藉由數據來呈現台灣房地產市場已然高不可攀的原貌。 現象1：房價的快速飆漲 1996至2006年為愛爾蘭房地產泡沫快速累積之時，全國房價飆升了近四倍，新屋的房價年所得比則由1998年的不到4倍，大幅竄升至2006的10倍。西班牙房價則由1995年至2008年泡沫破裂前夕上漲190%。房價的快速上漲往往是房地產泡沫破裂的重要徵兆。我以台灣目前固定發布的不動產價格指數：信義房價指數、國泰房價指數來分析。 信義房價指數為信義房屋仲介公司於民國83年委由美國西維吉尼亞大學周昆教授，利用信義房屋仲介成交之物件編製之中古屋房價指數。自民國96年起，與政治大學財務管理學系姜堯民教授合作，修訂既有的信義房價指數模型。 國泰可能成交價指數（依照內政部不動產資訊平台之命名）為國泰建設公司於民國92年開始委由政治大學台灣房地產研究中心，運用該公司對市場上所有新推個案之市調資料編製預售屋及新屋房價指數。 另因西班牙及愛爾蘭兩國的房產泡沫由發起、累積至破裂約歷經十年，故筆者將兩指數自民國90年第一季統計至101年第四季，並以90年第一季之房價做為統計基準100，繪製出下圖1.1.1、1.1.2之台灣房價趨勢圖。 因為兩指數的取樣方式及抽樣分區有別，因此會得出不同的房價趨勢統計數據。若依照信義房價指數來計算，台灣重要都會區（不包含改制後的台南市）中古屋的房價自民國90年起至101年底止，已經上漲了249%，漲最多的區域為台北市的262%，漲最少的新竹也有178%。國泰可能成交價指數則反應這11年台灣都會區預售屋及新成屋的房價也上漲了159%，最高漲幅落在新北市的216%，最低則為高雄的131%。