突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記

《黑心建商的告白》系列作狂銷40萬冊！ 博客來「華文創作榜」年度暢銷冠軍、金石堂10大暢銷作家 沒有最黑，只有更黑！黑心大神Sway 歷練房產界17年、字字真實的年度力作！ 【實價登錄】有80%非實價；炒重劃區、搶金店面？先問心臟強不強 【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思，為苦哈哈薪水族把關 【當社區主委】與建商精采過招，爆料「點交大戰」三部曲 媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？ 這時該入場嗎？出價打幾折？ Sway帶看25種房屋，你會適合哪一種？ 從挑地點看屋、避開地雷、精準出價，到買屋後加入管委會與建商大過招， Sway把17年經驗一次告訴你！ 一、 【突圍黑心房市】：精采剖析不動產投資界的暗黑煉金術！ 　★黑心建商從來都沒消失過，4年來奧步不斷升級── 　Sway告訴你：有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣…… 　★同一棟大樓，實價登錄價有十幾個價格，真是看各屋主心情隨便賣？ 　Sway告訴你：80%是灌水！真相要推理，精準出價要靠你自己用功！ 　★不動產投資的時機怎麼看？怎麼搶？看似便宜的地上權房屋可不可以碰？ 　Sway告訴你：買重劃區未必越早下手越賺錢，「進場建商等級」是訊號彈，自住屋晚買比早買好！ 你以為搶到金店面，只要坐等增值變富婆？其實店面以黃金價脫手的難度高，領租金賺3%就偷笑！ 台北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對面大亞百貨的有產權房屋何者值得買？且看Sway血淋淋的分析！ 二、 【帶你看屋】：出門看屋前，先看25個真實案例！ 　哪5種房子好買不好賣？你買房是為了孝親、自住、頭家娘來投資還是當男人的秘密基地？有錢沒錢、有小孩沒小孩、北台灣還是南台灣……挑房對策差很大！讀Sway帶看的25個案例，快速惡補挑屋出價秘笈，重新思考「買屋的真諦」。 三、 【主委日記】：別再傻傻當「社區路人甲」！你的房價跟管委會息息相關 　小至外牆的磁磚、馬桶採購，大至電力系統、公設濫竽充數，從點交到入住管理，Sway的主委日記篇篇精采，字字真實，道盡與建商交手的撇步與甘苦！ 　★交屋後：要小心代管基金與公設濫用 　交屋後，建商要繼續作廣告，公設燈光冷氣亂亂開，花代管基金不心疼，明示暗示要點交完才能交出代管基金；釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁，管他頂樓戶日後漏水不漏水。 　★點交時：大戰開打，讓專業的來看！ 　越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆！化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧，誰知道有沒有通、通到哪一國？避雷針沒有裝好，電器一天到晚故障，不是靈異現象！各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗：點交時發現六個汙水池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設！ ───────────────────────── 【本書特色】 　　Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象，以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裡，他買屋前後又會與建商產生什麼火花？ 　　本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給了哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？　 　　事實上，買房只是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裡若是每個住戶都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，只有靠積極參與，才能保住房價不因折舊而折價。

前言 Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課 第一章：沒有最黑，只有更黑：業者招數再升級 黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法 黑心房仲再進化：實價登錄混合自家灌水成交價 黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師 黑心業者一體適用：房價恐嚇法 第二章：實價登錄後的出價絕學 撥開超貸的迷霧：「實價」多少？ 預售屋、新成屋的出價判斷與方法 事半功倍的出價秘訣 第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權 重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件 店面投資：近期小賺三％、長期靠增值 地上權住宅：好買不好漲？ 第四章：買屋前，先淋冰桶——購屋前五問 一問：何時才是買屋時機？ 二問：你買這間房要做啥？ 三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。 四問：五種好買不好賣的房子！ 五問：買一樓？二樓？頂樓？ Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想 台北市南港區中研院／有閒錢的人要買哪一種房？ 新北市中和區Costco／新婚成家，切忌看到公設就樂暈！ 新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要 新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？ 台北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？ 台北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵 新北市板橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境 高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋 新竹市中心／療癒系男孩買房孝親，以靜制動磨好價 新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃 台北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？回歸人生價值選擇 桃園市林口區／挑合宜住宅，買房要拜神 新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量 新北市五股別墅區／購物專家看屋記──首推中和的中古屋 新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車 台中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是致命問題 新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高 Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商 主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭 主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空 主委日記3 成立管委會：收買與內鬥 主委日記4 點交三部曲（上）：大戰前，安內攘外探虛實 主委日記5 點交三部曲 （中）：鬥法，要找專業點交公司 主委日記6 點交三部曲（下）：建商臉綠了！竟點出上百條疏失！ 主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師出馬！ 主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩 主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造 主委日記10訂出遊戲規則：守住每一毛血汗管理費 主委日記11主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源 主委日記12「里長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！

第二章：實價登錄時代的出價絕學 同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。 先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。 如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。 以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。 看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。 拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。