非理性繁荣与金融危机

　《非理性繁荣与金融危机》的主旨在于解释次贷危机的成因及其发展过程，剖析了为什么次贷危机引发了更为严重的金融危机。次贷危机爆发前的10年间，房地产泡沫的出现使得人们非常自负，从而使得美国政府对高额债务视而不见。大多数人，包括评级机构在内，都认为房价不可能下跌。房地产泡沫，以及促使泡沫产生并扩大的心理因素，是这场危机的真正原因。 　　席勒认为非理性繁荣是导致次贷危机的根源，这也是导致历史上反复出现金融危机的症结所在。只要人类的本性不发生改变，我们就总是容易促生经济泡沫，也容易受到泡沫破裂带来的伤害。人性的本能缺陷导致我们无法正确地管理风险，由此才引发了金融危机。 　　席勒认为通过政府的各项措施使经济重归正轨只是权宜之计，长期的变化应该使得金融体系在没有政府干预的情况下运作得更好。他提出了一系列金融创新方案，包括创建新型的经济测量单位，预防人们产生“房价永远不会下跌”这样的错觉；以及为政府融资提供更好的方式，设计更好的风险管理工具等，通过一系列金融体系的根本性改革抑制泡沫的产生，防范金融风险。 　　席勒专门为本书的再版撰写了新版序言，在序言中席勒阐释了此次危机的最新发展情况和他对非理性繁荣与金融危机的最新看法。

　在《非理性繁荣与金融危机》这本书中，罗伯特·席勒教授对房地产泡沫与股市泡沫形成的原因进行了深刻分析，他提出的关于如何避免金融危机不断升级的制度性建议，尤其值得我们深入思考和虚心聆听。 　　——中信集团公司董事长 常振明 　　罗伯特·席勒，这位研究泡沫经济和房地产经济的世界权威以系统的分析，提出解决和预防房地产泡沫发生，以及演变为超级危机的制度性的建议。本书告诫世人，在采用短期手段降低危机风险程度的同时，还应着眼于一些远期的变革。让我们屏住呼吸，仔细聆听。 　　——清华大学中国与世界经济研究中心主任 李稻葵 　　席勒教授独到地指出，泡沫实际上就是市场信心错位的结果。不论冠以什么样的名称，政府应该勇于救市，但救市的目的是为了避免危机可能引发的市场参与者对经济制度的长期不信任，并重新把市场信心放到正确的位置。这是一本非常值得学习的书。 　　——花旗银行大中华区首席经济学家 沈明高 　　席勒对人性和金钱的洞察，使其对危机的预警屡屡中的，请跟随他的目光和理念，危机也许无法避免，但这至少能让我们在危机的旋涡中保持清醒的方向，看到希望，预见未来。 　　——北京师范大学金融研究中心主任 钟伟 　　在次贷危机爆发前两年，美联储连续15次加息，不但迅速刺破泡沫而且对危机初期救助不力负有责任。如今在中国房地产价格连续上涨10年，地方政府债务膨胀到历史高点的最后时刻，有关部门却通过制造“钱荒”，持续拉高实际利率。中国政策制定者应该从次贷危机中吸取哪些教训？读罗伯特·席勒的《非理性繁荣与金融危机》，避免悲剧在中国重复！ 　　——万博资兄弟产管理公司董事长、万博经济研究院长 滕泰

第二版序言 导 论 第一章 历史上的房地产市场 以史为鉴 价格路径的多样性 第二章 泡沫的困扰与非理性繁荣 观念的传染 泡沫的其他成因 惊慌失措与流动性不足 思维方式的变化 泡沫期间的公众思想 住房价格的可预测性 第三章 房地产业的神话与现实 新住宅的建造 城市精神与乡土观念 建筑成本：神话与现实 大规模的城市规划 短期及长期的对策 第四章 金融危机下的救市行动 为什么救市行动是必需的 新的住房房主贷款公司 正确制定短期解决方案 第五章 金融民主的愿景 讲究技术 全新的信息基础设施 真正关注风险的新市场 新的零售型风险管理机构 风险管理与风险规避 长期解决方案的组合效果 结 语 致 谢 附 录

　　本书的第一版问世于2008年8月，恰好遇上了房价波动引发的金融危机，随后一个月左右的时间里，雷曼兄弟公司、美林公司和美国国际集团相继衰败，可以说这个时点标志着一次恶性危机的全面发端。我曾在第一版中说过，这本书的写作初衷就是在人们都还没有看到危机最恶劣的影响之前，充分揭示真正值得大家担忧的问题：我们需要的是担忧恶劣的经济状况可能会持续许多年，或许会经历一个“失去的10年”。如果用最悲观的心态来预测，未来几十年间，这种危机还会不断重演。因此，写书的短期目的在于应对已经发生的危机，长期目的则在于预防21世纪未来几十年中危机的重现。确实，我们现在已经明白了，担忧未来的经济状况是合情合理的：因为自2008年以来，世界上许多国家的经济状况都持续恶化。根据世界银行发布的数据来看，2010年时，所有北美洲经济体、3/4的欧洲经济体、澳大利亚、新西兰，以及印度等地的就业人口比例比2008年危机爆发时还低，这说明它们的经济状况在持续恶化。到2012年，上述国家和地区当中，某些经济体的情况比之前还要糟糕。 　　我在本书中强调，这场被人们称作次贷危机的风波，实质上是房地产泡沫破裂带来的恶果。尽管在房地产泡沫破裂之后又出现了许多吸引人们注意力的事件，即使这个本质论断放到今天来看仍然是正确的。房地产泡沫，以及促使泡沫产生并扩大的心理因素，是这场危机的真正成因。虽然人们对金融创新横加诟病，但是金融创新既不是这次危机的主要成因，更不可能是其根源性成因。当然，我承认在创新的过程中肯定会触及某些人的痛处，这与此次危机确实有较高的关系。危机爆发之前，监管者和央行的疏失都对泡沫的产生和发展造成了重要的影响，但这并不能成为危机爆发的核心原因，相反的，正是由于泡沫的存在，使得整个社会充斥着自负的情绪，这才导致了监管的缺位。 　　此次危机因次级贷款而得名，这种贷款确实在世界各国的房地产泡沫中扮演了一定的角色，尽管全球都以次级贷款来命名此次危机，但实际上使用次级贷款最多的国家还是美国，也就是此次危机的发源地。随着危机在世界范围内蔓延，人们的注意力逐渐从次级贷款转到了政府债务问题上，目前危机最新的发展阶段（尤其是希腊、西班牙、意大利和其他一些欧洲国家发生的问题）被称为欧洲主权债务危机，这已经成为目前最应该担忧的问题。此次危机爆发前的10年间，房地产泡沫的出现使得人们非常自负，从而使得美国政府对高额债务视而不见，但最终导致次贷的爆发式增长和破灭，同样的自负情绪也是导致欧洲各国政府高额债务的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次贷危机使得人们对整个金融体系失去信心，所以才在2009年引发了欧洲主权债务危机。仅以21世纪的标准来判断，世界各国的金融体系都是相互关联的，不仅从书面合同上有关联，从内在的文化和制度上都有高度的相似性。 　　显然，我们在次贷危机中遭受了严重损失。本书的主旨就在于解释次贷危机的成因及其运转过程——也就是试图说明为什么次贷危机引发了更为严重的金融危机。除此之外，我也试图通过这本书向读者们说明，社会需要某些可靠的金融制度来保证资产市场的稳定以及经济的健康，我们需要不断地革新这些制度，以促使其不断向前发展。 　　自本书第一版问世后4年，世界金融史可谓极尽悲凉，在这种背景下，我们一方面需要采取一些立竿见影的措施，另一方面也需要考虑进行一些长期的制度改革。我所钟意的长期改革，包括在本书第五章当中介绍的更为灵活的抵押贷款工具，我坚信这种改革能够取得成功。与此同时，我们还是需要采取一些立竿见影的措施来帮助那些抵押贷款完全无望还清的房屋购买者。

　　就算房地产市场泡沫不能算是次贷危机和我们现在面临的在更大范围内出现的经济危机的根本原因，肯定也是一个主要的原因。那种认为不动产价格只会永远向上涨，而且是年复一年节节攀升的看法，制造出了一种虚假繁荣的氛围，使放贷人和金融机构降低了贷款的准入门槛，弱化了针对可能出现的违约情况的风险管理。现在，我们担心的违约现象出现了，不仅规模巨大，而且还具有传染性。 　　这个泡沫的破灭带动了全美乃至全球经济文明的另外一些方面出现了一连串的变化，这些变化正在引起人们的密切关注。根据标准普尔/凯斯–席勒住宅价格指数——我有幸参与了该指数的设计——公布的数据，自2006年的顶峰算起，以扣除通胀因素的实际价格计算的美国住房价格已经下降了将近15%。在某些城市和地区，真实跌幅已经达到25%，甚至更多。 　　到危机结束前，某些城市和地区的真实住房价格与近期的历史最高点位相比较，甚至可能会出现高达40%~50%的跌幅。这么巨大的价格下跌幅度将使美国的经济体系面临严峻的考验。现在已经记录在案的这些幅度相对还较小的价格下跌，在为数众多的按揭贷款人中引发了比例还不算太大的按揭拖欠危机，不过，与将来可能会逐渐显现的严重后果相比，目前对发行、持有这些按揭以及为这些按揭提供保险的金融机构所产生的影响可能还微不足道。 　　大多数对冲基金基本上都是高度杠杆化的，资产价值的进一步下滑会将那些现在看起来貌似强大的基金深深地按进水里，而这些基金的破产又会反过来对银行和其他金融机构施加更大的压力。我们现在看到的在美国出现的危机可能只是即将到来的更大问题的前兆。正当我们满怀希望地把次级抵押贷款问题当作一部独幕剧看待，认为大结局马上就要到来的时候，事实上它很可能只是一部漫长而复杂的多幕悲剧的第一幕。 　　以史为鉴 　　2004年，我着手写作《非理性繁荣》的第二版，准备对内容做必要的更新，并将这本主要讲20世纪90年代股票市场繁荣的书，加入21世纪初房地产繁荣的内容。当时，我打算在书里对住房市场的长期情况做一个分析，所采用的分析方法与我在该书第一版里用来分析股票市场的方法类似。让我大吃一惊的是，我问过的所有人都说，根本没有住房价格长期走势的任何数据——美国的没有，其他任何国家的都没有。这是一个非常发人深省的现象。如果说房地产繁荣是一件如此美妙的经济盛事，你能否想象得到，居然没有任何人关心类似的事情以前是否发生过，产生过什么样的后果。非常让人疑惑不解的一个事实是，似乎根本没有谁对30年来或之前发生过什么有一丁点儿的兴趣。这是人类行为方面的一个活生生的教训，也是人类本性反复无常的有力注解。很明显，没有任何人认真评估过房地产市场的真实价值，以及房地产市场过度投机可能产生的潜在杀伤力。我还发现，在20世纪前后的不同时间段里，经济学家确实曾经先后建立过一些住房的价格指数，但都是些相对比较短期的价格指数。一直到最近的这几十年间，都没有人能以实时的方式来提供这些数据。因此，早期的价格指数只能算是一些历史数据的孤立碎片。 　　在这种情况下，我开发了自己的美国现有住房价格指数，时间跨度一直向前追溯到1890年。我所采用的方式是把各种已有的看起来质量最高的数据系列组合在一起。我只选择那些为提供标准的、没做过任何改变的房子的估值而设计的指数，以便价格指数能够真实反映投资者投资住房所能获得的收益，同时又不受随着时间推移出现新建房子越来越大、越来越好的正常趋势的影响。在着手这个工作的时候，我根本无法找到1934~1953年间的任何数据，因此，我只能请我的研究助手们根据旧报纸上刊登的售房广告所标出的价格，自己列表来弥补这段空白。这段时期现在仍然是我的指数中最薄弱的环节，但对我来说，为弥补这段空白，我已经尽了自己最大的努力。 　　在《非理性繁荣》第二版(2005年版)的图1–1中，我给出了1890~2004年间真实（已按消费价格通胀率进行过修正）的住房价格指数，同时还有建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据。同样的图表我也放到了这本书里，也叫图1–1，但已经进行了必要的更新，2004年以后的曲线用灰色而不是黑色表示。当时，在《非理性繁荣》第二版中我曾经这样说过——这个阶段的房价看上去相当反常，就像是“刚刚发射的火箭”。美国总体的住房价格在1997~2006年的高峰期间上涨了85%。住房的价格显然不可能随表中其他变量的变化而调整，因此看起来就像是火箭要掉回到地球上。 　　正像住房价格曲线上灰色部分很清楚地表示出来的那样，最新的数据表明房价出现了惨烈的暴跌。火箭已经开始下坠，见顶后的崩盘根本没有办法用其他变量出现任何重大改变来解释。住房价格与建筑成本比值在2006年市场加速冲顶的时候出现急剧上扬，同时，住房价格与房租比值、住房价格与个人收入比值也同样急剧上扬。现在，这些数据下降了。住房价格与经济基本面的这种错位现象，很清楚地表明经济形势极不稳定；同时也说明，在价格进行大规模修正之前，问题不可能得到根本性的解决。这基本符合一般经济学规律的特性——尽管短期内也许会背离，但在长期条件下，规律最终总是要表现出其神圣的不可违背的一面来。 　　……