高房價房地產投資術快易通

高房價房市投資獲利訣竅！ 兩岸房地產專家傳授獲利技術： 有心涉足地產投資者，必讀高房價房市投資獲利法則！ 完全掌握房市波動趨勢： 了解市場走向，精準鎖定投資標的，是成功投資的不二法門！

﹝推薦序一﹞房地產投資寶典／林鴻 ﹝推薦序二﹞學術與實務的精采結合／張在東 ﹝推薦序三﹞實操必備的技術指南／梁玄狄 ﹝序　　言﹞ Part 1 緒論 1.1 房地產投資的必備要求 1.2 房地產投資管理的主體 1.3 房地產投資管理的對象 1.4 房地產投資管理的特點 1.5 房地產投資管理的步驟 Part 2 投資條件設定 2.1 投資範圍 2.2 投資物業類型 2.3 投資物業模式 2.4 單個物件投資額度 2.5 預期投資收益 2.6 投資週期 2.7 投資後管理方式 2.8 投資條件設定實例 Part 3 投資標的獲得 3.1 房地產投資標的獲得方式與途徑 3.2 從「公開土地市場」獲得 3.3 從「產權交易市場」獲得 3.4 從仲介處獲得 3.5 直接從「原業主處」取得 Part 4 投資評估─市場調查 4.1　投資評估體系簡介 4.2　市場調查的主要任務 4.3　判斷時機，掌握天時 4.4　判斷地點，尋找地利 4.5　判斷產品，創造人和 4.6　市場面評估報告 Part 5 投資評估─盡職調查 5.1　投資評估調查步驟 5.2　物件情況分析 5.3　交易對手分析 5.4　揭露潛在投資風險 5.5　物件評價和投資建議 5.6　交易定價和交易結構分析 Part 6 投資評估─物件評估 6.1　投資評估─物件評估 6.2　收益性評估 6.3　風險性評估 6.4　估計銷售價格 Part 7 投資架構及流程設計 7.1　投資方式及架構 7.2　投資成本及總金額 7.3　投資中的借貸流、物權流、股權流 Part 8 投資決策與執行 8.1　投資決策與執行 8.2　投資執行 Part 9 投資後管理 9.1　投資後管理的內容 9.2　投資後管理的做法 Part 10 投資實例 10.1　房地產基金的基本情況 10.2　房地產基金的投資標的 Part 11 房地產基礎知識 11.1　土地出讓條件 11.2　土地掛牌出讓 11.3　轉讓房地產 11.4　物業類型 11.5　房地產物件的特性 11.6　房地產開發成本 11.7　房地產相關稅費

在「房地產投資與管理」領域，前輩著有許多以理論為主的書籍，但市面上以「實踐及案例」爲主的書籍相當少見。本書《高房價房地產投資術》以「技術講解」為主軸，除了述及房地產投資的理論基礎之外，更結合筆者多年來在房地產事業中所累積的實操經驗，以及前輩們的指導傳承，提供大量實際案例，有效分析在房地產投資與管理各方面的環節，是業界人士最需要的理論與實務兼備寶典。 　　對「房地產投資與管理實務」而言，最迫切需要解決的問題有兩方面：一方面是在「投資前」需判斷哪些房地產案件值得投資，以期提高投資報酬率並降低投資風險，這需要透過「投資條件設定」、「投資項目獲得」、「投資評估分析」、「投資架構及流程分析」、「投資決策及執行」等環節來實現；另一方面則是在「投資後」需從規劃、採購、工程、銷售、財務等各個角度來把關，力求讓所投資的案件按既定的進度完成並實現既定的投資報酬率。本書於最後，特別安排一個章節，在總結前面章節内容時，亦提供房地產投資與管理的完整實例，讓讀者可更清晰、全面、有效地掌握房地產投資與管理的實務經驗。 　　本書力求凸顯房地產的實務與可操作性，是具有高度技術性的工具書。讀者對象可以是「房地產企業投資或管理部門的人員」，也可以是「研習房地產專業知識的學生」，透過閲讀本書，可幫助讀者掌握基礎知識，並在實際工作中快速切中要點，透過正確的步驟，有效達成工作目標！ 　　筆者在撰寫本書時，雖然力求結構完整與內容詳盡，但仍恐有疏漏，誠盼各位讀者不吝指正。若在使用本書時遇到任何疑問，歡迎透過E-mail的方式與筆者取得聯繫，筆者定當儘量協助解答！

4.2 市場調查的主要任務 房地產市場調查的目的是提高投資報酬，市場調查的主要任務是： （1）判斷何時投資房地產？　 （2）判斷在哪裡投資？　 （3）判斷投資什麼產品？ 以上3點是房地產｢投資評估｣重要的考量點；通俗地講，房地產投資能賺下列3個層面的錢： 1、賺時機的錢 房地產市場存在明顯的景氣週期，有景氣高點，也有景氣低點。｢賺時機的錢｣就是賺大趨勢的錢，要買在景氣低點、賣在景氣高點。 要｢賺時機的錢｣，必須對房地產的景氣波動有準確判斷，而這就建立在房地產市場景氣調查與分析的基礎上。 2、賺地段的錢 不同的城市，房地產發展的程度不盡相同。即使在同一個城市，不同地區因發展水平和發展趨勢不同，房地產市場的成長速度也有差異。 ｢賺地段的錢｣就是要投資具有發展潛力的區塊。如果這些區塊未來的房價漲幅超越平均漲幅，投資方就能獲得超額報酬。 要判斷區塊的發展潛力，必須進行房地產區塊的市場調查與分析。例如：某個區塊在某一時期房價偏低，是因為該區塊各項配套條件不夠完善，如果未來該區塊的配套條件不斷改善，該區塊在未來某個時期的房價漲幅便會比其他區塊都高，因此就能判定該區塊具有發展潛力。 3、賺產品的錢 同一個區塊中，不同的｢產品特性組合｣，會創造不同的投資收益。 ｢賺產品的錢｣就是要選擇合適的｢產品特性組合｣，獲得更高的產品差價，從而賺取超額的投資收益。 要選擇合適的｢產品特性組合｣，必須進行產品層面及客戶層面的市場調查與分析。 4.3 判斷時機，掌握天時 房地產市場的時機調查，必須運用相關市場調查資料與資訊，建立判斷房地產景氣週期波動的體系，以掌握房地產景氣的波動，從而決定投資的進場時點和退出時點。「時機判斷」是房地產市場調查最重要的內容！ 4.3.1 掌握天時，贏得先機 所謂投資｢時機｣，就是在何時投資？在房地產投資界，很多人認為投資要領是｢地段、地段，還是地段｣，但我們認為，這句話改成｢時機、時機，還是時機｣應更為貼切。 三國的故事早已證明｢時機｣的重要性。三國時期，曹操身處亂世，｢挾天子以令諸侯｣，占據｢天時｣；孫權兩世三代經營江東，有長江天險，占據｢地利｣；劉備是皇室後裔，仁德布於四海，占據｢人和｣。三國雖各具優勢，但最終取得勝利的是曹操，可見｢時機｣很重要！ 因此，在房地產投資中，最重要的是對｢時機｣的分析和判斷；判斷｢時機｣，是房地產市場調查的第一個層面。 1、房地產發展的大波段 房地產市場和其他投資商品市場一樣，其發展具有階段性。房地產發展的大波段包括｢上漲波段｣和｢下跌波段｣。如何把握好市場波動，儘量使「進場時點」位於「波段低點」，「退出時點」位於「波段高點」，是｢提高投資報酬｣最關鍵的因素。 若在房地產「上漲波段」投資，則不論投資哪個地段、投資哪類產品，成功機率都很高。反之，若在房地產「下跌波段」投資，則失敗機率很大。因此，把握房地產發展的大波段，是決定投資成敗的第一步。